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賃料・家賃の回収

賃料・家賃等の請求はいつまでできるか?(消滅時効)

家賃・地代などの賃料請求権は,5年で時効により消滅してしまいます。ここでは,家賃・地代など賃料請求はいつまでできるのか(消滅時効)について,東京 多摩 立川の弁護士がご説明いたします。

賃料・家賃等の請求はいつまでできるか?(消滅時効)

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消滅時効とは

ある権利を,一定の期間行使せずにいた場合,その権利を消滅させてしまう制度のことを「消滅時効」といいます。

権利行使をしない状態が長期間継続したことにより,もはやその権利は行使されないと信じた相手方や第三者の期待を保護し,法的安定性を図ることが目的です。

債権とは,特定人に対して特定の給付や行動を求める権利のことをいいます。この債権も,やはり一定期間行使しないと時効によって消滅します。

債権の消滅時効期間は,「権利を行使できる時から10年間」または「権利を行使できることを知った時から5年間」のいずれか時期の早い方とされています(民法166条1項)。

>> 消滅時効とは?

賃料請求権の消滅時効

賃貸人が賃借人に対して家賃・地代などの賃料を支払うように請求する権利(賃料請求権)も,債権です。したがって,他の債権と同様に消滅時効によって消滅することがあります。

民法改正以前,賃料請求権は,通常の債権と消滅時効期間が異なっていましたが,民法改正により,通常の債権と同じ消滅時効期間となりました。

すなわち,賃料・家賃を請求できるのは,「権利を行使できる時から10年間」または「権利を行使できることを知った時から5年間」のいずれか時期の早い方とされています(民法166条1項)。

「権利を行使できる時」とは,賃料請求権で言えば,賃料の支払期限の日(の翌日)です。

したがって,たとえば,平成26年10月31日が支払期限であれば,賃貸人が同日が支払期限であることを知っていれば,平成31年10月31日に時効により消滅することになります。

他方,支払期限であることを知らなかった場合であれば(賃貸人が支払期限を知らないということはあまりないでしょうが),令和6年10月31日に時効により消滅することになります。

ただし,もちろん一度にすべての賃料請求権が消滅してしまうわけでなく,消滅するのは,あくまで支払期限から5年間または10年間が経過した部分のみです。

したがって,前記の賃貸人が支払期限を知っていた場合の例で,平成26年10月31日が支払期限とされている賃料は,月極め賃料の平成26年11月分だったとすると,平成31年10月31日時点で消滅するのはその平成26年11月分だけで,平成26年11月31日が支払期限の同年12月分賃料の請求権は,まだ消滅していないということになるのです。

ただし,令和2年4月1日以前に発生した賃料請求権については,民法改正前の短期消滅時効が適用されます。

令和2年4月1日以前に発生した賃料請求権の消滅時効は,定期給付債権として「年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は,5年間行使しないときは,消滅する。」ものとされています。

したがって,令和2年4月1日以前に発生した賃料請求権の消滅時効は,「5年」で時効により消滅するということになります。

消滅時効を止める方法(時効の更新)

前記のとおり,賃料請求権は,5年(または10年)で時効により消滅します。現実的に,5年間も滞納した賃料を放置しておくということはあまりないかもしれませんが,気を付けておく必要はあるでしょう。

万が一,賃料の滞納が5年を経過する可能性がある場合には,時効を止めておく必要があります。時効の進行を止める法的措置のことを「時効の更新」といいます。

時効が更新されると,それまで進行してきた時効期間はリセットされ,再び初めから時効期間がスタートすることになります。

時効を更新するには,「裁判上の請求」「強制執行等」「承認」という措置をとる必要があります。もっとも,典型的なものは「裁判上の請求」でしょう。

もっとも,裁判上の請求でない請求も「催告」としての効果はあります。催告をすると「時効の猶予」の効果が生じ,催告から6か月間だけは時効が完成しなくなります。

したがって,5年経過直前で訴訟等の準備もできないというような場合には,まず催告をしておき,そこから6か月以内に訴訟提起等の更新措置をとればよいのです。

なお,催告は,配達証明付きの内容証明郵便で請求書を郵送するという方法で行うのが一般的でしょう。

>> 時効の更新とは?

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