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不動産賃貸借に関する法律問題

無催告で賃貸借契約を解除できるか?

契約を解除する場合には前もって催告をしなければならないのが原則ですが,賃貸借契約の解除の場合は,無催告解除がされることもあります。ここでは,無催告で賃貸借契約を解除できるのかについて,東京 多摩 立川の弁護士がご説明いたします。

なお,東京 多摩 立川の弁護士 LSC綜合法律事務所における不動産トラブルの法律相談・ご依頼について詳しくは,弁護士による不動産賃貸借の法律相談 をご参照ください。

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契約解除の催告

賃貸借契約は,賃貸人と賃借人とが解除に合意した場合(合意解除)のほか,賃借人が目的物を無断転貸・無断賃借権譲渡した場合(民法612条2項)またはその他債務不履行があった場合(民法541条)に法定解除できます。

この民法541条による債務不履行解除をするには,事前に相手方に対して,相当の期間を定めて履行を催告しておかなければならないとされています。

他方,民法612条2項による無断転貸等解除の場合には,特にこの催告をしておかなければならないとは規定されていません。

無断転貸・無断賃借権譲渡による解除も,目的物を賃貸人に無断で転貸したり賃借権譲渡したりしてはならないという義務の違反ですから,債務不履行の1つではあります。したがって,催告が必要とも思えます。

しかし,他の債務不履行よりも賃貸人に与える不利益が大きいため,通常の民法541条の債務不履行解除とは別に,民法612条2項で解除を認めているのです。

そのため,民法612条2項の解除においては,あえて催告が不要とされているのです。つまり,民法612条2項の解除の場合には無催告解除が認められるということです。

したがって,無催告解除が問題となるのは,民法541条の債務不履行解除の場合ということになります。

>> 賃貸借契約はどのような場合に解除できるのか?

催告なしで賃貸借契約の解除ができる場合

改正民法では,民法541条の催告解除を原則としつつも,催告なしで契約の全部を債務不履行解除できる場合も定められています。

具体的には,以下の場合に無催告で債務不履行解除ができるとされています(民法542条1項)。

  • 債務の全部の履行が不能であるとき
  • 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき
  • 債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき
  • 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき
  • 前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき

上記の場合には,賃貸借契約を催告なしで解除することが可能です。

例えば,ケースとしては多くないでしょうが,賃借人が,一切家賃を支払うつもりがないことを明らかにしている場合などが考えられます。

無催告解除特約がある場合

前記のとおり,債務不履行解除の場合には,事前の催告が必要なのが原則です。そこで,実務では,賃貸借契約に際して「無催告解除特約」が付されるのが一般的です。

無催告解除特約とは,文字どおり,債務不履行があった場合には,民法541条の催告なしで契約を解除できる,とする特約です。

特約も契約の一部です。これに当事者双方が合意している以上,前記の民法542条1項に該当しない場合でも,催告なしで解除できるようにも思えます。

もっとも,賃貸借契約は当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約ですから,容易に解除できるとすると,継続的な契約関係を望んでいた当事者の合理的意思に反するおそれがあります。

そこで,賃貸借契約の解除においては,「信頼関係破壊の理論(背信行為論)」が採用されており,「信頼関係の破壊(背信性)と認めるに足りない特段の事情」がある場合には契約解除できないと考えられています。

無催告で当然に解除ができるとすると,相手方に履行の機会を与えないまま解除できることになってしまい,継続的契約における当事者の合理的意思に反します。

そこで,この信頼関係破壊の法理の考え方は,無催告解除が可能かという点についても及ぼされています。

この点につき,最一小判昭和43年11月21日は以下のとおり判示しています。

家屋の賃貸借契約において,一般に,賃借人が賃料を一箇月分でも滞納したときは催告を要せず契約を解除することができる旨を定めた特約条項は,賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権関係であることにかんがみれば,賃料が約定の期日に支払われず,これがため契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合には,無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定であると解するのが相当である。

つまり,無催告解除特約がある場合でも,当然に無催告解除できるわけではなく,「契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」でなければならないとしているのです。

この「契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情」は,催告の要否に対する信頼関係破壊の理論の適用の一態様といえるでしょう。

したがって,民法542条1項に該当しない場合でも,無催告解除特約があるときは,「契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情」があれば,無催告で賃貸借契約を解除することは可能となります。

民法改正前の判例

なお,参考として,民法改正前(542条1項が設けられる前)において,無催告解除特約がないケースでも催告なしで賃貸借契約を解除できるかどうかについて判断した最高裁判例(最二小判昭和27年4月25日)を紹介しておきます。

賃貸借は、当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であるから,賃貸借の継続中に,当事者の一方に,その信頼関係を裏切つて,賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあつた場合には,相手方は,賃貸借を将来に向つて,解除することができるものと解しなければならない,そうして,この場合には民法541条所定の催告は,これを必要としないものと解すべきである」と判示しています。

この判例は,無催告解除特約が無い場合でも「信頼関係を裏切つて,賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあつた場合」があった場合には,無催告で解除できると判断しているのです。

これも,信頼関係破壊の理論の適用といえます。ただし,前記最一小判昭和43年11月21日とは逆方向での適用です。

すなわち,最一小判昭和43年11月21日は,信頼関係が破壊されていないのであれば,信頼関係を基礎とする賃貸借契約を容易に解除すべきではないという考え方に基づいて,無催告解除特約があっても簡単には無催告解除できないように制限しています。

他方,最二小判昭和27年4月25日は,信頼関係が著しく破壊された場合には,もはや信頼関係を基礎とする賃貸借契約を維持する必要が無いので,無催告解除の有無にかかわらず無催告解除ができるようにしています。

ある意味両極端ですが,最高裁判所は,信頼関係が少しでも残っているのであれば賃貸借契約はできる限り存続させるべきであり,そうでないのであれば賃貸借契約は解消すべきであるというように考えていたものと思われます。

無催告解除の可否まとめ

以上をまとめると以下のようになると考えられます。

  • 信頼関係の破壊なし:解除できない。
  • 信頼関係の破壊あり・無催告解除特約あり・「契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情」あり:無催告で解除できる。
  • 信頼関係の破壊あり・無催告解除特約あり・「契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情」なし:民法542条1項に該当する場合は無催告解除できる。
  • 信頼関係の破壊あり・無催告解除特約なし・民法542条1項に該当する事情あり:無催告で解除できる。
  • 信頼関係の破壊あり・無催告解除特約なし・民法542条1項に該当する事情なし:催告の上相当期間経過後であれば解除できる。

>> 賃貸借解除における信頼関係破壊の理論とは?

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